“我個人和小孫沒有什麼恩怨，我到現在也覺得如果把握好節奏，瞬馳能夠成為一家非常優秀的公司。
孫紅兵也能成為一個偉大的企業家。
所以2001年的時候我就提醒過他，要控製風險。
但小孫沒有聽進去，現在他要為盲目擴張造就的奇跡付出代價了……”
電視的畫麵切給了另一組出鏡記者，萬銅的馮倫也在接受著采訪，
“瞬馳和萬可根本不能同日而語，這種黑馬其實是一種破壞行業競爭規則的害群之馬……”
就在今天，常山，當地最大的房地產商，發起了一份致業界書。
倡議書認為瞬馳攪亂了常山的土地秩序，導致了混亂局麵，影響了常山的經濟發展，倡議全行業聯合絞殺瞬馳。
而後，記者對各大房企的采訪也一一的曝光了出來。
各個企業的領導人紛紛表達了對孫紅兵領導下的瞬馳的擔憂，一致認為瞬馳的粗暴經營不利於整個行業的正常有序發展。
一樁樁瞬馳在全國高價拿地的數據在電視裡呈現了出來。
王師一臉愁容，“我替小孫算了一下，瞬馳通過高地價的投標策略攻城略地，截止到今年6月，瞬馳預交地價的資金已經在70個億以上。
而根據規則，明年一季度，他還需要再預繳80個億。
從資金流上看，除非有強大的財團……
銀行都不可能，他沒交足土地款，開發貸是出不來的。
隻能是財團做後盾，否則他按期交付地價款是不可能的。
所以，在排除財團後盾的前提下，小孫他隻能去和地方博弈繳款的期限。
這無疑會對全行業的市場規則和地方公信力造成絕大的破壞。”
“本台認為，由於全國房地產市場，在今年以來，尤其是東部沿海主要城市房地產市場的不斷升溫，房價不斷上漲，造成了大量普通居民買不起房。
直接影響了城鎮居民家庭住房條件的改善，同時也影響了金融安全和社會穩定。
上漲過快的房價成為千夫所指，並且房地產過熱直接拉動了生產資料價格大幅上漲，宏觀經濟麵臨新的全麵過熱。
毫無疑問有‘天價製造者’之稱的瞬馳地產，是這輪房價上漲過快的重要助推者之一……”
電視上麵傳來的聲音，讓孫紅兵氣得攥緊了拳頭。
這是將絞殺公然的擺在了明麵上。
此時的王師，在隱忍幾天後，圖窮匕見，點名發難。
幾個地塊同時開拍，又被操縱節奏同時中標，讓他自己一點反應時間都沒有。
但這不是不能破解。
資金流靠什麼支撐？
孫紅兵心裡很有數，銷售資金回籠。
現在的問題是，依靠津門地產項目銷售回籠的資金，不足以支撐需上繳的土地款。
他本來是打算冒險賭博的。
賭地方上在收繳土地款時的態度。
交一部分，然後拖上一年再交，地方雖然有怨言，但最後款項是收齊了的，也好交代。
賬期嘛，大不了自己再付點利息。
但王師接受采訪的發言，直接點中了他的死穴，將這一切暴露大眾的視野下。
這下，哪個地方敢給他‘賬期’？
不往死裡催，已經是夠仁義了。
此時的秦天川睜開了眼睛，讓人關掉了電視，而後緩緩的說道，“小孫，你碰瓷王師，實屬不智。”
孫紅兵聞言也隻能苦笑一下，“我以為，在非市場力量上，我和他是一致的。”
此時，他再不明白是智柳捅了他一刀，就簡直是白癡了。
不過他也沒什麼好說的，誰讓他自己酒後嘴賤呢。
秦天川嘿嘿笑著，“除非他離婚。”
孫紅兵聽著這話很是想笑，但看了一眼旁邊的卿雲後，卻笑不出來了。
他來之前便做足了功課，知道卿雲的身份，也知道秦天川之所以出現在華亭，是正帶著寶貝女婿在玩‘行萬裡路’的養成遊戲。
要是當初他娶了智柳的侄女……
孫紅兵晃了晃腦袋，臉上恢複了正色，誠懇的說著，
“秦董，我需要您的幫助，大概30個億，股權比例您控股都行。
給我一年的時間，我能過這一關。”
秦天川聞言有點意外，“一年時間？”
雖然他不涉足房地產業，但他家老二老三都有這方麵的業務。
他很清楚，從拍下土地到規劃設計再到開盤銷售，一般起碼需要1年的開發周期，銷售完畢還需要再加上半年左右的時間。
麵對秦天川的疑問，孫紅兵像是恢複了此前的自信，
“秦董，其實……房地產不是什麼高大上的行業。”
他忽地笑了起來，指了指一旁的卿雲，
“您女婿如果想做這個行業，他一定能成為這個行業的領袖。”
衝著正在擺出自謙表情的卿雲點了點頭，孫紅兵歎了口氣，
“其實，這個行業，隻是數學遊戲。
秦董，小卿，它的本質很簡單，就是一個公式。”
找服務員拿過紙筆，孫紅兵開始比劃起來，“一個樓盤的淨現金流取決於‘購買土地’、‘建造周期’、‘項目銷售’這三大模塊。
一個房產公司的淨現金流，取決於手上各樓盤的淨現金流總和。
也就是說，各個樓盤的淨現金流彙總到一起的速度，在一個規定的期間內，是一個房產公司年度利潤多寡的決定性因素。
那麼實際上，房產公司的盈利能力，就等同於‘購買土地’、‘建造周期’、‘項目銷售’這三大模塊的速度。”
見剛剛孫紅兵牽了話頭，卿雲也問出了心中的疑惑，
“也就是說，孫總，您認為公式裡麵，速度這個變量，是決定這個行業利潤多寡的決定性因素？”
孫紅兵笑著點了點頭，“是的，我知道，很多人說是杠杆的利用率。
但杠杆這玩意兒，整個行業裡都是一樣的，能獲得貸款的渠道就那麼多。
速度才是這個行業的唯一答案。”
此時的孫紅兵，其實挺感激卿雲這樣的提問。
孫紅兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬時間的珍貴，卿雲的提問，為他爭取到了時間。
他心裡很明白秦天川對這個女婿的看重，乾脆為他詳細的解惑，順帶也向著秦天川詳細說明著自己的經營理念。
“瞬馳最重要的戰略基點就是對現金流的嚴格控製，把有限資金的使用效率提高到極限。”
他指著自己列出的三大板塊，“購買土地上，我從不和地方協商拿地，我所有的土地都是通過競拍方式拿到的。
而且我隻拿生地，這些土地都是在城市的邊緣地帶或者規劃中的新中心。
生地，往往不被那些注重短期效益的當地開發商看好，競爭相對不激烈，而且有未來升值的潛力，基本上也沒有拆遷的遺留問題。
這就確保了我拿到的地，是無需再經曆土地整理階段，這為我節約了半年的時間。
因為是生地，我也有了後麵和當地博弈的底氣，我如果遲遲不開發，他們也急。”
接過秦天川散過來的煙，孫紅兵心裡笑了笑。
這一小局，他賭贏了。
秦天川果然對這個女婿很是栽培。
“第二便是建造周期速度。在這上麵，我將普遍需要12年的開盤周期縮短到了6個月。”
說到這裡他輕輕一笑，“去年9月，瞬馳在津門市塘沽區拍到了一塊40萬平米的地塊，從進場施工到開盤銷售，我隻花了兩個月時間。”
聽到這裡秦天川都呆了，一臉驚訝的問著，“小孫，你怎麼做到的？
按照預售辦法，投入開發建設的資金要達到工程建設總投資的25%以上才能取得預售證。”
他都不算建設工程規劃許可證、施工許可證的取得時間了，孫紅兵這兩個月拿到預售證的操作，太特麼的極限操作了。
孫紅兵緩緩說道，“秦董，一般施工企業的毛利率，按照建築規範的規定被核定是8%20%，實際上基本都是8%左右。